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值得深入研究和探讨的问题

发布日期:2017-06-11  来源:888真人网址_农家乐网
 
   当前,在持续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。然而,全国房地产开发投资却逆势持续上涨,超出了大多数分析人士的预期。房地产开发投资逆势上涨的动因是什么?增长的动力与前景能否保持?这些都是值得深入研究和探讨的问题房地产投资与房地产销售的趋势背离首先,房地产开发投资加速增长和房地产销售增速快速回落的背离现象。自2016年10月份新一轮房地产调控以来,全国商品房销售额增速连续7个月回落,至今年4月份已回落至20.1%,增速为去年9月的一半。在此期间,房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高,至今年4月份已上升至9.3%,成为稳定固定资产投资的核心动力。投资与销售背离现象,在房地产周期波动的历史中也曾出现过。历史上,房地产开发投资增速回落一般会滞后于销售额增速回落大约6个月至12个月。当前的房地产投资与销售的背离趋势仍符合这一历史规律。
 
  然而,当前房地产开发投资增速的回升,并不能从房屋新开工面积和施工面积的增长中找到数据支持。今年1月份至4月份,全国房屋施工面积和新开工面积同比增速都没有增长。其中,占主导地位的住房施工面积增速仅为3.1%,与3月份持平,较2016年全年收窄了0.1个百分点。与此同时,房屋新开工面积上涨11.1%,大幅低于上年同期增幅,较3月份回落了0.5个百分点。在这样的背景下,房地产开发投资却逆势增长,增长的动力来自于哪里?值得进一步分析和探讨。
 
  
  一方面来自建材价格的大幅攀升。根据国家统计局口径,房地产开发投资可细分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置、土地购置费和其他费用。2016年,全国房地产开发投资总额为10.26万亿元,其中建筑工程投资6.68万亿元,占比高达65%,土地购置费为1.88万亿元,占比18.3%。值得一提的是,在许多一线、二线城市,土地购置费占房地产开发投资的比重在50%以上。
 
  从房地产开发投资的主体——建筑工程的投资增长动力看,2016年四季度以来,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口有走阔之势,建筑工程投资增速高于房屋施工面积增速的幅度越来越大,这说明建筑工程投资的增长动力可能主要来自于建材价格的上涨。换言之,本轮建筑工程投资增长,主要的动力可能来自于建材价格的大幅攀升,而并非房屋施工面积的增长。